Coupons court d’emblée à tout suspense, la réponse est oui : un propriétaire peut parfaitement vendre un local commercial occupé, même si celui-ci est occupé par un professionnel. À la rigueur, le fait même que son local soit occupé constitue d’ailleurs un atout supplémentaire pour trouver un acquéreur… qui peut très bien être le locataire lui-même.
Vendre le local commercial à son locataire
Depuis la loi Pinel de 2015, le locataire d’un local commercial dispose d’un droit de préemption. En clair, il est prioritaire en cas de vente. Via une procédure standard (lettre recommandée avec AR ou remise en main propre), le propriétaire doit donc informer prioritairement et officiellement son locataire de son intention de mettre ses murs en vente, prix et conditions de vente inclus. À noter que la notification transmise au locataire doit mentionner les quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 du Code du Commerce, relatif à la résiliation d’un bail commercial. Faute de quoi la vente peut être remise en cause.
À partir de ce moment, le locataire du bien commercial dispose d’un délai d’1 mois pour se positionner :
- S’il souhaite donner une suite favorable à la proposition du bailleur et se porter acquéreur de son bien, il dispose alors de 2 mois pour formaliser et finaliser la transaction dans le cas où il dispose des fonds pour réaliser l’acte d’achat (et de 4 mois s’il souhaite recourir à un crédit).
- S’il décline l’offre, le propriétaire a alors toute latitude pour se mettre en quête d’un autre acheteur.
Le nouveau propriétaire ne peut pas congédier son (nouveau) locataire
Quel que soit le bail en vigueur (bail commercial ou bail professionnel), tous sont conçus pour assurer une bonne protection du locataire occupant le local commercial. Le nouveau bailleur ne peut donc pas lui donner congé, sauf cas particulier où son rachat coïncide avec la fin du contrat de bail du locataire (échéance des 6 ans pour un bail professionnel par exemple). En résumé, un transfert de propriété n’est donc pas une menace pour un locataire, même si celui-ci ne peut s’opposer à la vente de son local dès lors qu’il ne s’est pas positionné pour s’en porter acquéreur.
Quelques cas de figure où le droit de préemption ne s’applique pas
Il existe cependant certains types de ventes qui ne sont pas concernées par ce droit de préemption :
- la vente globale d’un immeuble contenant des locaux commerciaux ;
- la vente en un seul lot de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts ;
- la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- la vente du local au conjoint, un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.