Quel budget prévoir pour acheter un local professionnel ?
L’achat d’un local professionnel est une étape clé dans la vie d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’installer durablement votre activité, de renforcer votre image ou de constituer un patrimoine, ce type d’investissement nécessite une approche rigoureuse. Au-delà du prix d’achat affiché, plusieurs postes de dépenses doivent être anticipés afin d’évaluer le budget global de votre acquisition immobilière professionnelle.
Le prix du local professionnel : une valeur qui dépend de plusieurs critères
Le coût d’un local professionnel dépend de plusieurs facteurs :
La localisation : c’est le critère le plus déterminant. Un local en centre-ville, dans un quartier commerçant ou une zone d’affaires dynamique, se négocie bien plus cher qu’un bien en périphérie.
La surface et la configuration : un grand espace avec vitrine, accès PMR ou stockage impliquera un prix au mètre carré plus élevé.
L’état du bien : un local prêt à l’emploi coûtera plus cher qu’un bien nécessitant des travaux d’aménagement ou de mise aux normes.
Le type de bien : les locaux neufs affichent souvent un prix d’achat supérieur, mais leurs frais annexes (énergie, entretien, fiscalité) peuvent être plus faibles à long terme.
Conseil d’expert : avant de vous positionner, réalisez une étude de marché locale. Elle vous permettra d’évaluer la juste valeur du bien en fonction du secteur, de la fréquentation et de la typologie des commerces voisins.
Les frais annexes à ne pas négliger
L’achat d’un local professionnel ne se limite pas au prix du bien. Voici les principaux frais à anticiper dans votre budget global :
Les frais de notaire
Ils varient selon la nature du bien :
Local neuf : entre 2 % et 3 % du prix d’achat.
Local ancien : entre 7 % et 8 % du prix d’achat.
Ces frais incluent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire et les débours administratifs.
Les frais d’agence
Si vous faites appel à un agent immobilier spécialisé en immobilier d’entreprise, ses honoraires s’ajoutent au coût d’acquisition.
Ces frais couvrent la prospection, la négociation et l’accompagnement jusqu’à la signature.
Les frais de financement
En cas d’achat à crédit, intégrez :
Les frais de dossier bancaires, variables selon les établissements.
Les intérêts du prêt, dépendant du taux négocié.
L’assurance emprunteur, souvent exigée pour sécuriser le financement.
Faire appel à un courtier en financement professionnel peut vous aider à obtenir des conditions avantageuses.
Les travaux et aménagements
Rénovation, mise aux normes ERP, aménagement intérieur, climatisation, signalétique… ces dépenses peuvent représenter jusqu’à 10 à 20 % du prix du bien selon l’état initial et l’usage prévu.
Prévoyez une marge de sécurité pour ces investissements souvent sous-estimés.
Les taxes et charges diverses
À ne pas oublier dans votre prévisionnel :
La taxe foncière, due chaque année par le propriétaire.
Les charges de copropriété, si le local se situe dans un immeuble partagé.
Les assurances : multirisque professionnelle, responsabilité civile, voire perte d’exploitation selon votre activité
Conseils pour optimiser votre budget
- Anticipez les frais : listez tous les coûts potentiels pour éviter les surprises.
- Faites appel à des professionnels : notaire, agent immobilier, courtier, pour vous accompagner dans votre projet.
- Négociez : le prix d’achat, les frais d’agence et les conditions du prêt peuvent souvent être négociés.
- Prévoyez une marge de sécurité : intégrez une réserve budgétaire pour faire face aux imprévus.
Source : fnaim.fr