Vous disposez d’un local commercial disponible à la location et manquez d’informations pour en définir le loyer ? Deux conseils : lisez attentivement ce billet et si les doutes persistent, faites appel à un professionnel de l’immobilier commercial.
L’emplacement du local, LE paramètre essentiel
La finalité d’un local commercial étant, par définition, de pouvoir recevoir du public, il est évident que l’emplacement de celui-ci est un paramètre, sinon LE paramètre essentiel à prendre en compte au moment d’en déterminer le prix à la location. Et en toute logique, mieux l’emplacement est exposé (en coeur de ville dans une artère commerçante, dans une galerie commerciale très fréquentée…) et plus le prix du local commercial sera conséquent. Tout simplement parce que le potentiel commercial du local sera sans commune mesure avec le même commerce situé dans une zone moins favorable, moins bien achalandée, moins facile d’accès, etc.
Vous disposez d’un local commercial idéalement placé et qui se libère prochainement ? Quelles que soient ses spécificités (surface, état général, caractéristiques particulières…), vous n’avez pas trop de souci à vous faire : votre bien trouvera rapidement preneur, et sans doute dans les meilleurs délais… Dès lors que vous en demanderez un prix cohérent en regard de son état et des attentes de votre futur locataire…
Autres aspects décisifs et méthode de calcul VLP
Si l’emplacement de votre local commercial est le paramètre essentiel, bien d’autres aspects entrent en ligne de compte au moment d’en déterminer le loyer :
– La surface du local : critère essentiel, juste après l’emplacement.
– Son état général, son ergonomie, l’agencement des espaces… Bref, son pouvoir d’attraction.
– La présence (ou non) d’une ou plusieurs vitrine(s), critère essentiel pour de nombreux commerces.
– La présence (ou non) d’un pas de porte.
– La distribution, ou la répartition des charges, que vous comptez proposer à votre locataire.
Si votre local commercial ne présente pas de contraintes particulières et que vous avez une bonne connaissance de vos droits et devoirs en tant que bailleur, vous pouvez par exemple vous appuyer sur la méthode de calcul VLP (Valeur Locative d’un local Professionnel) pour déterminer le coût du loyer de votre bien. Pour l’obtenir, il convient de procéder comme suit :
Surface pondérée du local
X
Tarif au m² de la catégorie commerciale dans laquelle il entre (et qui diffère selon qu’il s’agit d’un
restaurant, d’une boulangerie, d’un hôtel, d’un commerce non alimentaire, etc.)
X
Qualité de l’emplacement (coefficient de pondération)
Le rôle pivot du professionnel de l’immobilier commercial
Mais les choses ne sont pas toujours (si) simples et dans un contexte où de nombreuses variables peuvent entrer en ligne de compte, il n’est pas toujours évident de déterminer avec précision le montant du loyer d’un local commercial. Surtout si vous récupérez celui-ci après de longues années d’exploitation et que vous n’êtes pas au fait de toutes les règles et usages en vigueur, notamment en matière de charges. Exemple : dans l’immobilier professionnel, le règlement de la taxe foncière incombe au locataire et non au bailleur (ce que nombre d’entre eux ignorent…).
Vous pouvez également avoir affaire à un locataire potentiel exigeant et bien au fait de la législation en matière de baux commerciaux. En cas de négociations sur des points précis (comme la répartition des charges et des charges entre les 2 acteurs) et faute d’une connaissance suffisante en matière de droits et de devoirs, l’accord conclu peut se révéler moins favorable que ce qu’il devrait être et générer un manque à gagner (comme le règlement de la taxe foncière, précédemment évoqué).
Pour parer à cette éventualité, et pour accélérer la transaction, le plus simple est de faire intervenir un•e professionnel•le local•e de l’immobilier commercial. Alliées à une parfaite maîtrise du contexte juridique, son expérience et sa bonne connaissance du terrain sont autant d’atouts dans un contexte de discussion autour de la fixation du loyer du bail commercial. Par sa capacité à jouer un rôle de médiateur, ce•tte professionnel•le est en outre bien placé•e pour vous proposer un partage équitable des droits et des devoirs incombant à chacun des protagonistes (dans le respect de la législation) et dispose d’une marge de négociation qui peut se traduire par la concrétisation de deals bénéficiant aux 2 parties. Exemple : l’annulation des deux premiers mois de loyers en compensation de travaux de modernisation ou de mise aux normes du local (qui constituent une valorisation durable du bien commercial). Une raison, parmi d’autres, de ne pas hésiter et de faire appel à un•e expert•e chevronné•e de l’immobilier professionnel (en faisant appel au Groupe Duret, par exemple) pour avoir l’assurance de mettre toutes les chances de votre côté.